2026 세제 개편안 최종 발표: 종부세 14억 상향과 양도세 장기거주공제 핵심 정리

2026 세제 개편안 소식에 종부세와 양도세가 어떻게 달라지는지 궁금하셨나요? 정부가 지난 8월 3일 발표한 이번 개편안은 단순히 공제 금액만 올리는 게 아니라, ‘보유 주택 수’ 중심이던 과세 기준을 ‘주택 가액’ 중심으로 통째로 바꾸는 구조 개편이에요.

다만 아직 국회를 통과한 확정 법안이 아니라는 점을 먼저 짚고, 종부세부터 양도세까지 핵심 내용을 정리했어요.

📋 2026 세제 개편안 핵심 정보
발표일: 2026년 8월 3일(재정경제부), 아직 정부안 단계
종부세: 실거주 1주택 기본공제 12억→14억 원
양도세: 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제로 개편
시행 전 절차: 입법예고→국무회의→국회 제출·심의

1. 2026 세제 개편안, 아직 확정된 게 아니에요

재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세제개편안을 의결·발표했어요. 다만 이건 정부 차원의 개정안일 뿐, 아직 국회 심의와 의결을 거치지 않은 단계입니다. 매년 이맘때 발표되는 세제개편안은 정부의 방향성을 보여주는 자료이지, 곧바로 효력이 생기는 확정 법령이 아니라는 점을 먼저 이해하고 접근하는 게 중요해요.

8월 4일부터 20일까지 입법예고 기간을 거치고, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 통과한 뒤 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이에요. 실제 시행까지는 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있다는 점을 염두에 두고 참고하는 게 좋습니다.

2. 종부세, 주택 수에서 가액 기준으로 바뀌어요

이번 개편의 가장 큰 방향은 종부세 과세 기준을 보유 주택 수가 아니라 전체 주택 가액 중심으로 전환한다는 점이에요. 주택 가격 상승으로 과세 대상이 과도하게 늘어나는 걸 막고, 실거주하는 중간 가격대 1주택자를 보호하려는 취지로 설명되고 있습니다. 지금까지는 여러 채를 보유했다는 사실 자체가 중과 기준이었다면, 앞으로는 보유한 주택들의 총 가액이 얼마인지가 더 중요한 판단 기준이 되는 셈이에요.

구분	현행	개편안(예정)
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원

실거주 여부에 따라 기본공제가 차등 적용된다는 점이 핵심이에요. 실제 거주하지 않는 1주택자는 오히려 공제 기준이 낮아지는 구조라, 명의만 걸어둔 주택을 보유한 경우라면 세부담이 늘어날 수 있습니다.

3. 공정시장가액비율, 단계적으로 오릅니다

과세표준을 계산할 때 쓰이는 공정시장가액비율도 2027년부터 단계적으로 인상돼요. 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 올라가는 방식입니다.

비율이 오른다는 건 같은 공시가격이라도 실제 과세표준이 커진다는 의미예요. 다주택자일수록 비율 인상 폭이 더 크게 설계돼 있어, 보유 주택 수와 지역에 따라 체감하는 세부담 변화가 다를 수 있습니다.

4. 양도세, 장기거주공제로 개편돼요

기존 장기보유특별공제는 ‘장기거주소득공제’로 명칭과 구조가 함께 바뀌어요. 단순히 오래 보유했는지가 아니라, 실제로 거주한 기간을 중심으로 공제율을 계산하는 방식으로 전환됩니다. 거주 연 8%씩 공제율이 붙어 최대 80%까지 적용될 수 있어요.

다만 공제 한도도 새로 생겨요. 2028년에는 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원으로 한도가 제한될 예정이라, 초고가 주택을 오래 보유·거주했더라도 공제받을 수 있는 최대 금액에는 상한이 생기는 셈입니다.

5. 다주택자 관련 한시 조치도 있어요

정부는 종부세 개편에 따른 시장 충격을 줄이기 위해, 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화할 계획이라고 밝혔어요. 매도 기회를 열어주기 위한 조치로 풀이됩니다.

이 밖에 조정대상지역 일시적 2주택 특례 인정 기간도 기존 3년에서 2년으로 조정되는 등, 세부 조항 곳곳에서 실거주 중심 기조가 반영돼 있어요. 정확한 적용 시점과 경과 규정은 국회 심의 과정을 거치며 조정될 가능성이 있습니다.

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6. 이것만은 헷갈리지 마세요

Q1. 이 개편안은 지금 바로 적용되나요?

A. 아니에요. 아직 정부안 단계로, 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 확정돼요.

Q2. 비거주 1주택자는 무조건 세금이 오르나요?

A. 기본공제 기준이 12억에서 9억으로 낮아지는 방향이라, 공시가격이 그 사이에 있는 경우라면 세부담이 늘어날 수 있어요.

Q3. 장기거주소득공제는 보유만 오래 하면 받을 수 있나요?

A. 아니에요. 보유 기간보다 실제 거주 기간을 중심으로 공제율이 계산되는 방식으로 바뀌어요.

Q4. 다주택자 양도세 중과 완화는 영구적인가요?

A. 아니에요. 2027~2028년으로 기간이 한정된 한시적 조치로 계획돼 있어요.

Q5. 최종 확정은 언제쯤 되나요?

A. 9월 정기국회 제출 이후 국회 심의를 거쳐야 해서, 정확한 확정 시점은 국회 일정에 따라 달라질 수 있어요.

7. 2026 세제 개편안, 이것만 기억하세요

2026 세제 개편안은 종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꾸고, 양도세는 거주 기간을 중심으로 재편하는 것이 핵심이에요. 실거주 1주택자는 공제가 확대되는 반면, 비거주 주택 보유자와 다주택자는 세부담이 늘어나는 방향으로 설계돼 있습니다.

이 글은 정보 제공을 위한 참고 자료이며, 아직 국회 심의가 남은 정부 발표안이라는 점을 다시 한번 강조드려요. 실제 세금 계획을 세울 때는 국회 통과 후 확정되는 최종 법령을 반드시 다시 확인하시길 바랍니다.