집을 한 채 더 사려니 세금부터 걱정되시나요? 1가구 2주택이 되면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 세 가지 세금이 각각 다른 방식으로 계산돼요.
특히 양도세는 최근 제도가 크게 바뀐 상태라, 예전에 알던 정보를 그대로 믿으면 낭패를 볼 수 있습니다. 취득세부터 양도세, 종부세까지 최신 기준으로 정리했어요.
🏠 1가구2주택 세금 핵심 정보
취득세: 조정대상지역 8% 중과, 일시적 2주택은 기본세율
양도세: 2026년 5월부터 다주택자 중과 유예 종료(현재 중과 적용 중)
일시적 2주택 비과세: 1년 후 취득·2년 보유·3년 내 처분
종부세: 2주택자 1인당 9억 원 기본공제
1. 1가구 2주택, 세금이 왜 이렇게 복잡할까요
두 번째 집을 사고, 보유하고, 파는 각 단계마다 서로 다른 세금이 부과돼요. 1가구2주택 세금은 취득세는 살 때, 종부세는 보유하는 동안, 양도세는 팔 때 각각 계산 방식이 다릅니다.
특히 조정대상지역 여부와 보유 기간, 처분 시점에 따라 세액이 크게 달라져요. 어떤 조건을 충족하느냐에 따라 수천만 원까지 차이가 날 수 있어 미리 알아두는 게 중요합니다.
2. 취득세, 두 번째 집을 살 때
취득세는 지역과 보유 주택 수에 따라 달라져요. 비조정대상지역이라면 주택 가액에 따라 1~3%의 일반 기본세율이 적용됩니다.
강남3구·용산 등 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8% 중과세율이 적용돼요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
다만 이사나 갈아타기 목적이라면 일시적 2주택 취득세 특례를 받을 수 있어요. 조정대상지역이라도 우선 1~3% 기본세율로 납부하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 중과세를 면할 수 있습니다.
3. 양도세, 지금은 중과가 적용돼요
양도세는 최근 상황이 크게 바뀐 부분이라 특히 주의가 필요해요.
2022년 5월부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됐어요. 정부가 연장 없음을 재확인한 뒤로, 지금은 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.
다만 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(아직 국회 통과 전)에서 2027년부터 2028년까지 2년간 중과폭을 축소하는 방안이 담겼어요. 2주택자는 중과폭이 5%p로, 3주택 이상은 10%p로 낮아지고, 2029년에는 다시 현재 수준으로 복귀할 예정입니다.
보유 기간 2년 이상이면서 중과 대상이 아닌 주택은 장기보유특별공제(연 2%, 최대 15년 보유 시 30%)를 받을 수 있어요. 하지만 중과가 적용되는 지금은 이 공제 자체가 적용되지 않는다는 점도 기억해야 합니다.
4. 일시적 2주택 비과세, 1-2-3 법칙
일시적으로 2주택이 된 경우라면 세 가지 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있어요.
- 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득
- 종전 주택 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 2년 이상 거주 추가)
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 처분
이 요건을 모두 채우면 종전 주택 양도가액 12억 원까지 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있어요. 다만 세제개편안이 통과되면 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄어들 예정이라, 갈아타기를 계획 중이라면 최신 공지를 계속 확인하는 게 좋습니다.
5. 종합부동산세, 2주택자 기준
종부세는 세대가 아닌 개인별로 전국 주택 공시가격을 합산해 과세돼요.
2주택자는 1인당 기본공제 9억 원이 적용됩니다. 부부가 공동명의로 나눠 보유한다면 1인당 9억 원씩, 최대 18억 원까지 공제받을 수 있어요.
2주택까지는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고, 과세표준에 따라 0.5%에서 2.7%의 일반세율 구간이 적용됩니다.
6. 혼인·동거봉양·상속, 예외도 있어요
혼인으로 합가해 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택(2년 보유 요건 충족 시)은 비과세를 받을 수 있어요.
60세 이상 부모를 모시기 위해 합가한 동거봉양도 마찬가지로, 합가일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택이 비과세 대상이 됩니다.
상속받은 주택도 예외예요. 상속 개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 먼저 팔면, 상속주택은 주택 수 계산에서 빠져 일반주택 비과세를 받을 수 있습니다.
7. 이것만은 헷갈리지 마세요
Q1. 지금 조정대상지역 주택을 팔면 중과세를 무조건 내나요?
A. 네, 2026년 5월 9일 유예가 종료돼 현재는 중과세율이 적용되고 있어요. 다만 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하면 예외가 될 수 있어요.
Q2. 2027년부터는 중과가 완전히 없어지나요?
A. 아니에요. 중과 자체가 없어지는 게 아니라, 2027~2028년 2년간 중과폭만 축소될 예정이에요.
Q3. 일시적 2주택 처분 기한은 3년인가요, 2년인가요?
A. 현재는 3년이지만, 세제개편안이 통과되면 2년으로 줄어들 예정이라 최신 공지를 확인해야 해요.
Q4. 부부 공동명의면 종부세를 더 아낄 수 있나요?
A. 네, 1인당 9억 원씩 최대 18억 원까지 기본공제를 받을 수 있어 유리할 수 있어요.
Q5. 상속받은 집이 있으면 무조건 2주택자가 되나요?
A. 아니에요. 상속 당시 보유하던 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 주택 수에서 제외돼요.
8. 1가구2주택 세금, 이것만 기억하세요
1가구2주택 세금은 양도세 중과 유예가 이미 끝나 지금은 중과세율이 적용되고 있다는 점이 핵심이에요.
일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는지, 처분 기한이 언제까지인지 꼼꼼히 따져보는 게 세금을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.
이 글은 정보 제공을 위한 참고 자료이며, 세무사가 아닌 만큼 실제 세액 계산과 절세 전략은 세무 전문가와 상담한 뒤 결정하시길 바랍니다.
▼ 함께보면 좋은 글
미국 입국신고서 작성법 “종이로 써야 할까?” I-94·ESTA·MPC 총정리
