전세를 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 돌릴 때는 전월세 전환율 계산기로 먼저 금액을 맞춰 보는 것이 가장 빠릅니다.
집주인이 부르는 월세가 적정한지 모르면 손해를 보기 쉬운데, 법에는 전환율 상한이 정해져 있어서 산식만 알면 누구나 직접 검증할 수 있어요.
이 글에서는 현재 법정 상한, 환산 공식, 계산 예시, 갱신 시 증액 한도까지 실전 순서대로 정리했습니다.
1. 전월세 전환율 계산기 전에 볼 법정 상한
주택임대차보호법 시행령은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율을 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 비율로 제한합니다. 한국은행 발표에 따르면 기준금리는 2026년 8월 27일 금융통화위원회에서 연 2.75%에서 3.00%로 올랐고, 이 값 기준으로 계산한 전환율 상한은 연 5%(3.00%+2%)입니다.
다음 금융통화위원회는 10월 22일로 알려져 있어 결과에 따라 상한이 달라질 수 있습니다. 계약 직전에 한 번 더 확인해 주세요.
이 상한은 보증금을 월세로 돌리는 전환에 쓰는 기준입니다. 집주인이 제시한 월세를 거꾸로 계산해 보면 실제 전환율을 알 수 있고, 예를 들어 연 7% 수준이라면 상한을 넘은 것이니 조정을 요청할 근거가 돼요.
⚠️ 상한 적용 시 주의점
상한을 넘긴 월세 약정은 초과분이 무효가 될 수 있어요.
기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직입니다.
정확한 비율은 계약 시점에 다시 계산하세요.
2. 월세와 보증금 환산 공식 정리
공식은 두 가지만 기억하면 됩니다. 보증금을 월세로 바꿀 때는 월세 = (전세금−보증금)×전환율÷12로 계산합니다. 반대로 월세를 보증금으로 환산할 때는 월세×12÷전환율을 쓰면 돼요.
| 구분 | 산식 |
|---|---|
| 보증금 → 월세 | (전세금−보증금)×전환율÷12 |
| 월세 → 보증금 | 월세×12÷전환율 |
| 월세 포함 환산 | 보증금 + 월세×12÷전환율 |
- 전환율은 소수로 바꿔 넣기 (5% = 0.05)
- 단위는 원 기준으로 통일하기
- 월세는 12개월로 나눠 월 단위로 맞추기
계산이 헷갈릴 때는 월세에 12를 곱한 연 월세액을 먼저 구하세요. 이 값을 전세금과 보증금의 차액으로 나누면 실제 적용된 전환율이 나옵니다. 전월세 전환율 계산기가 내부에서 쓰는 원리도 같아요.
3. 전월세 전환율 계산기 직접 써보기
아래 전월세 전환율 계산기에서 모드를 고른 뒤 금액을 넣으면 바로 결과가 나옵니다. 전환율 칸에는 기본값으로 기준금리 3.00% 기준 상한 5%가 들어 있고, 직접 수정도 가능해요.
모드는 두 가지입니다. 보증금을 월세로 바꾸는 모드에는 전세금, 남길 보증금, 전환율을 넣고, 월세를 보증금으로 바꾸는 모드에는 보증금, 월세, 전환율을 넣으면 됩니다. 결과는 원 단위로 나옵니다.
4. 전월세 전환율 계산 예시 2가지
예시 1. 전세 3억 원을 보증금 1억 원 월세로 전환할 때는 (3억−1억)×5%÷12를 계산합니다. 2억×0.05 = 1,000만 원이고 12로 나누면 월세 약 83만 3,333원이 나옵니다. 검산하면 833,333×12÷0.05가 약 2억 원이라 맞아요.
예시 2. 보증금 5,000만 원에 월세 60만 원인 집을 전세로 환산해 보겠습니다. 60만×12 = 720만 원이고 5%로 나누면 1억 4,400만 원입니다. 여기에 보증금을 더하면 전세 환산액 1억 9,400만 원이에요.
비교하는 집의 전세 시세가 이 환산액보다 낮다면, 월세 쪽이 상한 기준으로 더 비싼 셈입니다.
역산 확인도 해 볼게요. 전세 3억 원 집이 보증금 1억 원에 월세 100만 원이라면 연 월세 1,200만 원을 2억 원으로 나눠 6%입니다. 상한 5%를 넘으니 약 83만 원을 기준으로 17만 원가량 조정을 요청할 수 있습니다.
월세에 따른 부담을 줄일 방법은 월세 세액공제 조건에서 함께 확인해 보세요.
5. 계약갱신 시 월세 5% 증액 체크
갱신요구권을 쓰면 차임과 보증금은 직전 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 월세 80만 원이면 최대 84만 원, 보증금 1억 원이면 최대 1억 500만 원이에요. 또 증액은 계약 후 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고 기간은 2년입니다. 월세를 올리는 대신 보증금을 월세로 돌리자는 협상이 나오면 5% 한도와 전환율 상한을 동시에 확인해야 합니다.
💡 갱신 전 점검 순서
현재 월세와 보증금을 각각 5%로 계산해 봅니다.
보증금을 월세로 돌리면 전환율 상한도 같이 확인하세요.
합의 내용은 계약서 특약에 반드시 적어 둡니다.
이사와 중개 비용까지 따져 보려면 중개보수 계산 방법도 참고하면 도움이 됩니다.
6. 자주 묻는 질문
Q1. 전환율 상한을 넘겨 월세를 내고 있으면 어떻게 하나요?
A. 상한을 초과해 정한 부분은 효력이 없고, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서와 이체 내역을 모아 두고 법률구조공단에서 상담받으세요.
Q2. 신규 계약에도 법정 전환율이 그대로 적용되나요?
A. 법의 전환율 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 기준으로 합니다. 신규 계약의 적용 범위는 사례마다 다를 수 있어 법률구조공단이나 전문가에게 확인하세요.
Q3. 월세만 5% 올리고 보증금도 같이 올려도 되나요?
A. 5% 한도는 차임과 보증금 각각에 적용됩니다. 다만 둘을 서로 전환해 올리는 경우에는 전환율 상한도 함께 맞아야 해요.
Q4. 기준금리가 바뀌면 이미 맺은 계약도 바뀌나요?
A. 이미 확정한 월세는 자동으로 바뀌지 않습니다. 갱신이나 조정 때 그 시점의 상한을 기준으로 다시 계산하면 됩니다.
7. 마치며
정리하면 기준금리 3.00% 기준 상한은 연 5%이고, 계산은 몇 줄 산식으로 끝납니다. 계약 전에는 기준금리 확인 후 계산기로 검산하는 순서만 지켜도 불필요한 월세를 크게 줄일 수 있어요.
갱신 때는 5% 한도와 전환율 상한을 둘 다 확인하고, 합의 내용은 서면으로 남기세요.
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